Membeli Apartemen untuk Pemula Membeli apartemen bukan cuma soal suka bentuk unitnya atau lihat view dari balkon. Di balik itu, ada banyak aspek teknis dan hukum yang perlu dipahami agar keputusan pembelianmu tepat dan aman secara jangka panjang. Apalagi bagi pembeli pemula, penting untuk mengenali terminologi properti, sistem pembiayaan, serta risiko tersembunyi dalam transaksi vertikal ini. Berikut 5 tips teknis membeli apartemen bagi kamu yang baru pertama kali terjun ke dunia properti:

1. Cek Legalitas dan Status Sertifikat (Strata Title)

Langkah pertama sebelum tertarik dengan desain interior atau promo cicilan adalah memastikan status hukum apartemen. Di Indonesia, apartemen tidak memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) seperti rumah tapak, tapi menggunakan Strata Title, yaitu Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).

Pastikan apartemen yang kamu incar:

  • Sudah memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan)

  • Memiliki sertifikat induk HGB (Hak Guna Bangunan) di atas tanah yang sah

  • Telah melakukan pemecahan SHMSRS atas nama developer

Developer juga wajib terdaftar di Kementerian PUPR dan memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB) serta izin penjualan yang sah.

2. Analisa Skema Pembayaran dan Kredit

Banyak pembeli pemula terjebak pada cicilan ringan di awal tanpa memahami struktur KPA (Kredit Pemilikan Apartemen) secara menyeluruh. Perhatikan beberapa hal ini:

  • Uang muka (DP) umumnya minimal 10–20% dari harga unit

  • Periksa bunga floating vs fixed rate pada KPA

  • Pastikan kamu memahami tenor (jangka waktu), biaya notaris, asuransi jiwa, dan provisi bank

Kalau kamu membeli secara indent, pastikan akadnya menggunakan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan bukan hanya booking fee. Perjanjian ini wajib dicatatkan secara notarial dan memiliki jadwal serah terima unit yang jelas.

3. Tinjau Lokasi Berdasarkan Transit-Oriented Development (TOD)

Nilai properti apartemen banyak dipengaruhi oleh konsep TOD—yaitu kawasan yang terintegrasi dengan transportasi publik seperti KRL, MRT, LRT, atau akses tol.

Beberapa indikator teknis TOD-friendly:

  • Radius 400–800 meter dari stasiun atau halte utama

  • Akses pedestrian yang ramah (walkability index tinggi)

  • Ketersediaan fasilitas umum seperti rumah sakit, kampus, dan mal

Apartemen dengan lokasi berbasis TOD umumnya memiliki potensi yield sewa yang lebih tinggi dan likuiditas penjualan yang lebih cepat.

BACA JUGA:
Sewa Apartemen di Jakarta 9 Strategi Budget-Smart untuk Kantong Pintar

4. Evaluasi Biaya Maintenance dan Iuran IPL

Apartemen mengenakan biaya bulanan yang disebut IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan). Ini mencakup:

  • Biaya kebersihan, keamanan, dan listrik area komunal

  • Perawatan lift, kolam renang, taman, dan fasilitas umum lainnya

Kisaran IPL berbeda tergantung lokasi dan kelas apartemen, biasanya Rp 10.000 – Rp 30.000/m² per bulan. Jangan lupa hitung juga biaya sinking fund, dana cadangan untuk perbaikan besar seperti pengecatan gedung atau penggantian genset.

5. Perhatikan Rasio Hunian dan Manajemen Gedung

Rasio okupansi (hunian) yang sehat menandakan apartemen tersebut aktif dan di kelola baik. Hindari apartemen yang 70% kosong karena:

  • Kurangnya cash flow IPL bisa menyebabkan fasilitas tak terawat

  • Risiko keamanan dan kenyamanan lebih tinggi

  • Sulit menjual kembali atau menyewakan unit

Pastikan apartemen di kelola oleh building management profesional, yang memiliki track record baik dan sistem pemeliharaan berbasis preventive maintenance.

Membeli Apartemen untuk Pemula Memahami aspek teknis dalam membeli apartemen adalah langkah awal menuju keputusan investasi yang matang dan aman. Jangan tergiur hanya oleh promosi harga atau bonus interior—pastikan kamu punya pendekatan yang berbasis legalitas, keuangan, dan logistik jangka panjang. Karena membeli apartemen bukan cuma soal punya tempat tinggal, tapi juga membangun aset masa depan.